Метр денег

Фото: flickr.com
Почему на такие маленькие квартиры такие высокие цены?

Кто покупает столичное жильё?

Несмотря на вечные пробки, высокие цены в магазинах и огромное количество людей, квартиры в Москве остаются очень популярным вариантом капитало­вложения, в том числе для приезжих из других регионов и стран СНГ.
«В столицу идёт постоянный приток жителей из других регио­нов, - подтверждает Наталья Тихонова, профессор-исследователь Национального исследовательского университета Высшая школа экономики. - И это, кстати, одна из нескольких основных причин, почему в Москве такие высокие цены на недвижимость. Ведь спрос на квартиры в разы превышает предложение».

Каждый год в мегаполисе регистрируется примерно 70 тыс. сделок купли-продажи, и, по оценкам риелторских компаний, до 30% новых владельцев не имели раньше столичной регистрации. Как же приезжие из регионов и ближнего зарубежья могут позволить себе покупать то, что для миллионов москвичей, десятилетиями живущих вместе с родителями и бабушками-дедушками, является недосягаемым атрибутом роскоши? По данным Российской гильдии риелторов, средняя цена «московского метра» составляет на начало марта 2013 г. 200,8 тыс. руб. за 1 м2.

«Приезжие бывают разные, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». - Многие из них снимают здесь квартиры в течение 5-10 лет, и сами себя они уже не считают немосквичами. Есть несколько категорий людей, которые готовы тратить день­ги на покупку недвижимости в нашем дорогом городе.

Во-первых, это те, кто едет делать сюда карьеру, во-вторых, это состоятельные родители, которые приобретают жильё своим подросшим детям. Ведь большинство именитых вузов располагается именно в Москве, поэтому вопрос, где будет жить будущий студент, стоит очень остро. Третья категория покупателей - это богатые люди, у которых полно квадратных метров и в регионах, и за рубежом (в этом случае собственная квартира рассматривается как альтернатива гостинице). Ну и есть топ-менеджеры, у которых такие зарплаты, что они могут позволить себе просторную «трёшку» сразу после переезда в Первопрестольную».

Из-за того что покупатели из регионов относятся к разным «сословиям», так же разнятся и их запросы. Молодые семьи (особенно если у них уже есть ребёнок) ищут скромные «однушки» и «двушки» в спальных районах или даже в ближнем Подмосковье. Студенты из зажиточных семей селятся недалеко от своих институтов и университетов. Тем, кто приехал сюда делать карьеру, важна транспортная доступность района (идеальный вариант - если на работу можно ходить пешком). Ну а запросы богатых приезжих покупателей зачастую совпадают с требованиями москвичей с достатком, которые стараются поселиться в Юго-Западном или Западном округе. Понятно, что лишь маленький процент новоиспечённых горожан может сразу выплатить за квартиру её полную стоимость. Обычно приезжие выбирают между двумя вариантами. Например, банки сегодня охотно дают ипотечные кредиты россиянам, которые могут предоставить доказательство того, что трудятся в москов­ских организациях и получают «белую» зарплату.

Другой способ стать обладателем столичных метров (а значит, и постоянной регистрации) - сдавать в аренду своё жильё по прежнему месту жительства или брать кредит под его залог. Но, учитывая цены на столичном рынке недвижимости, людям приходится продавать всё, что у них есть в регионе: квартиру, гараж, земельный участок. Этого может хватить лишь на очень посредственную «двушку» в спальном районе, но, как говорится, главное - начать. Риелторы подтверждают, что многие их клиенты начинают с покупки скромных помещений, а через 5-10 лет покупают вместо них более просторные квартиры.Откуда же едут к нам покупатели недвижимости? И почему россияне так любят приобретать, а не снимать жильё (в отличие от жителей Евросоюза и США, где в том же Нью-Йорке подавляющее большинство населения снимает квартиры и комнаты)? Больше всего покупателей приезжает из Цент­рального, Дальневосточного, Приволжского федеральных округов, ну и, конечно, продолжается исход состоятельных граждан (работающих в нефтегазовой отрасли) из Тюменской области и Ханты-Мансийского округа. Собственниками жилья регулярно становятся и граждане кавказских республик, приезжие из Беларуси, Украины, Татарстана, но нельзя сказать, что выходцы с какой-либо одной территории покупают квартиры в столице чаще других.

Вопрос «Почему не аренда, а покупка?» напрямую связан с нашими российскими реалиями. «Уже много лет недвижимость в столице - это пример надёжного капиталовложения, - объясняет О. Репченко. - Есть такое понятие - «защитные активы» (они не приносят больших прибылей, но и резко потерять в цене тоже не могут). И квартира в Москве прекрасно подходит под это понятие. Когда люди не могут решиться, во что им вложить деньги (валюта скачет, рынок ценных бумаг подвержен потрясениям, любой бизнес связан с финансовыми рисками), они покупают квартиру в столице. Даже если будет кризис, она обесценится меньше остальных капитало­вложений и постепенно вернёт свою прежнюю цену.

Помните кризис 2008 года? Тогда квадратные метры подешевели на 30% (в долларовом выражении), притом что нефть с акциями упали в цене в 4 раза, а рубль обесценился на 50%. Вы ещё не москвич?